Dans quels pays investir en immobilier en 2026

169 000 ventes ont été enregistrées à Dubaï en 2024, tandis que l’Espagne a comptabilisé près de 93 000 achats par des non-Espagnols, soit environ 15 % des transactions, ce qui confirme l’intensification des arbitrages internationaux sur l’immobilier locatif. Le choix du pays ne se limite toutefois ni au rendement brut affiché ni au ticket d’entrée, puisqu’il dépend aussi de la fiscalité locale, des conventions signées avec la France, de la profondeur locative, de la sécurité juridique et des conditions de financement accessibles depuis l’Hexagone.

L’investissement immobilier à l’étranger s’analyse donc à partir de plusieurs grilles complémentaires, parmi lesquelles figurent les rendements locatifs observés, les niveaux de prix au mètre carré, la stabilité macroéconomique, les régimes fiscaux applicables aux non-résidents et les contraintes opérationnelles de gestion à distance. Les données mobilisées ci-après s’appuient notamment sur Selexium, Trackstone, MonCercleImmo, MeilleursAgents et des indicateurs de Banque mondiale, du FMI ou de Transparency International. Ce cadrage permet de lire le tableau synoptique avant l’examen détaillé des pays et des critères.

Quel pays choisir pour investir dans l’immobilier locatif en 2026 ?

Le pays à privilégier en 2026 dépend d’abord de l’objectif patrimonial assigné au projet, car les marchés qui maximisent le rendement brut ne coïncident pas nécessairement avec ceux qui offrent la meilleure protection juridique ou le meilleur potentiel de revalorisation. Les données comparatives de Trackstone placent notamment le Portugal, l’Allemagne, les États-Unis et les Émirats arabes unis parmi les juridictions les mieux notées sur un faisceau mêlant stabilité, fiscalité, rentabilité et accessibilité, tandis que l’Espagne conserve un profil très complet grâce à sa liquidité et à sa profondeur locative.

L’Espagne convient souvent à une logique de couple rendement-liquidité, puisque les rendements nationaux se situent généralement entre 5 et 7 % et que certaines villes moyennes dépassent ponctuellement 10 %, alors que les prix nationaux restent inférieurs d’environ 25 % au pic de 2008 selon MonCercleImmo. Dubaï attire davantage les investisseurs recherchant une fiscalité très favorable, des procédures rapides et des rendements bruts de 6 à 8 % sur des actifs neufs bien situés, au prix d’une exposition plus directe au cycle international et au risque de change.

Le Portugal se positionne plutôt sur une logique patrimoniale et touristique, avec une attractivité durable de Lisbonne et Porto, tandis que Medellín ou certains marchés d’Asie du Sud-Est répondent à une recherche de ticket d’entrée plus bas et de rendement supérieur, mais avec un besoin de sécurisation juridique beaucoup plus élevé. Il ressort donc qu’aucun classement universel n’existe, même si l’Espagne, les Émirats arabes unis, le Portugal, les États-Unis et le Maroc apparaissent aujourd’hui parmi les options les plus régulièrement citées pour un investisseur français.

Quels critères regarder pour savoir dans quel pays investir en immobilier

Le choix d’un marché étranger repose sur une matrice plus large que le simple prix d’achat, puisque la performance réelle dépend de la combinaison entre rendement locatif, fiscalité, sécurité du titre, coût de gestion et résilience macroéconomique. Les données de Banque mondiale, du FMI, de l’OCDE, de Transparency International, ainsi que les comparatifs de Trackstone et Selexium, permettent de hiérarchiser objectivement les marchés avant toute visite, offre d’achat ou structuration bancaire.

Comparer rentabilité locative, prix d’achat et potentiel de plus-value

La rentabilité locative constitue le premier filtre, mais elle doit être rapprochée du niveau d’acquisition et du potentiel de valorisation. Medellín affiche par exemple des prix indicatifs proches de 1 000 €/m² dans des quartiers comme El Poblado ou Laureles, avec des rendements évoqués entre 8 et 10 %, alors que Madrid combine un prix indicatif de 2 271 €/m² et un rendement brut moyen d’environ 4,5 %. La comparaison doit donc intégrer le couple revenu-croissance, et non un ratio isolé.

L’Espagne illustre bien cette logique, car Barcelone enregistre des loyers de 21,6 €/m²/mois et Madrid de 19,34 €/m²/mois, tandis que Malaga et Alicante ont progressé respectivement de 9,3 % et 7,2 % sur les niveaux de prix observés par MonCercleImmo. Un marché à rendement modéré peut ainsi devenir pertinent si la tension locative, la croissance des loyers et la liquidité à la revente demeurent élevées.

Évaluer la fiscalité locale et les conventions avec la France

La fiscalité conditionne directement le rendement net, notamment pour les non-résidents soumis à des prélèvements sur loyers, sur plus-values ou à des droits d’enregistrement élevés. En Espagne, les résidents européens sont imposés à 19 % sur les loyers, contre 24 % pour les non-résidents extracommunautaires, tandis que l’ITP varie de 4 à 13 % selon les régions. À l’inverse, Dubaï conserve une attractivité élevée par l’absence d’impôt sur le revenu et de taxation des plus-values pour les résidents.

La France avait signé 128 conventions fiscales au 30 juin 2024 selon Selexium, ce qui impose de vérifier, pays par pays, les mécanismes d’élimination de la double imposition, le crédit d’impôt applicable et les obligations déclaratives relatives aux comptes ou contrats étrangers. Le différentiel entre rendement brut et rendement après impôt peut ainsi modifier profondément la hiérarchie entre deux destinations théoriquement comparables.

Mesurer la stabilité économique, politique et juridique du pays

La stabilité économique et juridique agit comme un coefficient d’actualisation du rendement, car un cash-flow élevé perd de son intérêt lorsque l’exécution des contrats, la protection des propriétaires ou la lisibilité réglementaire deviennent incertaines. Les notations synthétiques de Trackstone attribuent ainsi cinq étoiles en stabilité à l’Allemagne, aux États-Unis, à la France et aux Émirats arabes unis, alors que certains marchés émergents affichent une fiscalité ou une rentabilité excellentes mais une stabilité plus nuancée.

Les indicateurs à surveiller incluent la croissance du PIB, l’inflation, le risque-pays, l’indice de perception de la corruption et les règles d’acquisition par les étrangers. L’Allemagne ou les États-Unis présentent un cadre robuste mais des tickets d’entrée souvent plus élevés, tandis que des marchés comme l’Indonésie, la Thaïlande ou la Colombie peuvent offrir des rendements supérieurs en contrepartie de contraintes accrues sur le titre de propriété, le leasehold, la réglementation locale ou la gestion des litiges.

Les pays qui offrent aujourd’hui les meilleurs rendements locatifs

Les meilleurs rendements se concentrent aujourd’hui dans des marchés intermédiaires ou émergents, ainsi que dans certaines villes secondaires de pays matures, où le prix d’entrée reste contenu face à une demande locative soutenue. Les données disponibles placent Medellín, Dubaï, plusieurs villes espagnoles moyennes, ainsi que certains marchés d’Asie du Sud-Est, parmi les destinations les plus souvent citées lorsque l’objectif principal demeure le rendement brut.

En Colombie, Medellín affiche des niveaux de prix proches de 1 000 €/m² dans des quartiers recherchés et une rentabilité locative évoquée entre 8 et 10 %, notamment sur la courte durée. À Dubaï, des biens neufs bien localisés peuvent viser 6 à 8 % bruts selon GererSeul, tandis que le marché a enregistré plus de 169 000 ventes en 2024, ce qui confirme une liquidité élevée et une forte demande internationale.

L’Espagne reste compétitive lorsque l’analyse quitte les métropoles les plus chères, puisque MonCercleImmo cite Talavera de la Reina autour de 10 %, Lérida à 8,5 % et Ségovie à 7,1 %. Ces chiffres exigent toutefois un contrôle très précis de la vacance, du type de location autorisé et du potentiel de sortie, car un rendement facial élevé ne compense pas toujours un marché secondaire peu liquide.

Quels pays offrent la meilleure fiscalité pour les investisseurs étrangers ?

La fiscalité la plus favorable ne désigne pas nécessairement le meilleur pays, mais elle peut améliorer sensiblement le rendement net lorsque la demande locative et la sécurité juridique demeurent satisfaisantes. Les destinations les plus souvent citées sur ce critère sont les Émirats arabes unis, l’Île Maurice et, selon les cas de figure, le Portugal, dont certains dispositifs ont longtemps renforcé l’attractivité pour les non-résidents et les nouveaux résidents.

Dubaï conserve un positionnement singulier avec l’absence d’impôt sur le revenu et de taxation des plus-values pour les résidents, ce qui explique une partie de l’afflux d’investisseurs internationaux. L’Île Maurice est souvent mise en avant pour un taux d’imposition autour de 15 % et pour ses conventions de non-double imposition, sous réserve d’examiner la qualification fiscale du revenu, les règles locales de détention et les conditions d’accès à la propriété pour les étrangers.

Le Portugal reste étudié pour sa fiscalité et pour la qualité de son environnement juridique, mais l’analyse doit être actualisée au regard des évolutions du régime des résidents non habituels et du marché local. Le point technique central demeure identique dans tous les cas, puisque l’investisseur doit articuler fiscalité locale, convention bilatérale, déclaration française et éventuelles obligations documentaires liées aux comptes, contrats et revenus perçus hors de France.

Où acheter selon votre budget de 50 000 à 200 000 euros

Le budget conditionne mécaniquement la géographie des opportunités, car un ticket de 50 000 à 200 000 euros permet difficilement de viser les quartiers prime des métropoles américaines ou européennes les plus tendues, alors qu’il reste opérant dans plusieurs marchés secondaires ou émergents. Les comparatifs de MeilleursAgents, Selexium et MonCercleImmo montrent que l’Espagne régionale, le Maroc, Medellín, Bali ou Chiang Mai entrent fréquemment dans cette enveloppe.

Autour de 100 000 euros, Medellín permettrait d’acquérir un appartement de 80 à 100 m² de bon standing dans certains quartiers selon MeilleursAgents, tandis que Bali ouvre l’accès à une petite villa avec piscine ou à un appartement haut de gamme en leasehold, avec un prix moyen annoncé entre 1 200 et 1 500 €/m². Ces marchés offrent un effet volume supérieur à l’Europe occidentale, mais exigent une vigilance renforcée sur la structure de propriété, les licences et la gestion locale.

En Espagne, le même budget cible plus facilement Valence, certaines zones d’Alicante, ou des villes secondaires à rendement plus élevé que Barcelone ou Ibiza, où les niveaux de prix montent jusqu’à 4 191 €/m² dans certaines communes très recherchées. Le Maroc apparaît également dans cette tranche comme un marché d’accès compétitif, souvent retenu pour sa proximité, bien que le rendement net dépende fortement de la ville, du segment locatif et du montage de gestion.

Investir en Europe ou hors Europe : quel pays choisir selon votre objectif ?

L’arbitrage entre Europe et hors Europe oppose généralement sécurité juridique, profondeur bancaire et lisibilité fiscale d’un côté, à rendement potentiel, fiscalité plus légère et diversification en devises de l’autre. Les marchés européens comme l’Espagne, le Portugal ou l’Allemagne conviennent souvent à une logique patrimoniale plus défensive, tandis que Dubaï, Medellín, Bali ou certains marchés touristiques hors Europe répondent davantage à une recherche de rendement ou de décorrélation partielle.

Choisir entre rendement court terme et plus-value long terme

Le rendement court terme conduit plus souvent vers des zones de tension locative touristique ou des marchés émergents, où les taux bruts annoncés dépassent ceux des grandes capitales européennes. Dubaï, Medellín ou certaines villes espagnoles secondaires entrent dans cette catégorie. À l’inverse, une stratégie de plus-value long terme privilégie plutôt les marchés à forte sécurité institutionnelle et à rareté foncière, même lorsque le revenu immédiat reste inférieur.

Les données historiques évoquées sur la période 2010 à 2020 citent notamment Israël, la Suisse, l’Allemagne et les États-Unis parmi les marchés ayant fortement apprécié, mais ces constats passés ne constituent pas une garantie de performance future. L’analyse doit donc combiner trajectoire de prix, croissance démographique, tension locative et niveau d’endettement local.

Quel pays choisir pour investir dans l’immobilier selon votre profil

Un profil prudent recherchera généralement l’Allemagne, l’Espagne, le Portugal ou certaines expositions indirectes via SCPI internationales, afin de privilégier la lisibilité réglementaire et la mutualisation du risque. Un profil équilibré peut arbitrer entre Espagne, Maroc et États-Unis, selon la capacité de financement et l’objectif de détention. Un profil plus offensif se tournera plus volontiers vers Dubaï, la Colombie, l’Indonésie ou la Thaïlande, où la prime de rendement rémunère une complexité supérieure.

Selexium recommande par ailleurs de viser entre 25 et 40 % d’actifs non libellés en euro dans une logique de diversification, ce qui suppose une gestion maîtrisée du risque de change et du poids relatif de chaque pays dans l’allocation globale. La cohérence entre profil de risque, horizon de détention et niveau d’endettement reste donc plus déterminante que la recherche du pays théoriquement le plus rentable.

Comment financer un achat immobilier à l’étranger depuis la France ?

Le financement constitue un avantage comparatif important pour un investisseur français, car le marché hexagonal permet encore d’accéder à des prêts amortissables à taux fixe et à une assurance emprunteur structurée, ce qui n’est pas toujours le cas dans les juridictions ciblées. Les retours compilés par Finary et les recommandations de Trackstone convergent vers une étape préalable, la simulation de capacité d’emprunt, avant toute signature de réservation ou compromis à l’étranger.

Deux schémas dominent dans la pratique. Le premier consiste à emprunter en France, souvent en mobilisant un bien déjà détenu, une capacité d’épargne élevée ou un profil patrimonial solide, puis à acheter comptant à l’étranger. Le second consiste à solliciter une banque locale, solution parfois nécessaire lorsqu’un pays impose des conditions spécifiques aux étrangers, mais qui peut exposer à des taux variables, à un apport plus élevé et à des frais bancaires différents de ceux observés en France.

Peut-on obtenir un prêt en euros pour acheter dans une devise étrangère ?

Un prêt en euros reste techniquement possible depuis la France pour financer un actif libellé dans une autre devise, mais ce montage transfère le risque sur l’investisseur, puisque les loyers et la valeur de revente évolueront dans la monnaie locale. Le risque de change peut ainsi augmenter ou réduire artificiellement la rentabilité mesurée en euro, indépendamment de la performance intrinsèque du bien. Cette question devient centrale pour Dubaï, la Colombie, l’Indonésie, la Thaïlande ou le Maroc.

La banque exigera généralement davantage de garanties sur ce type de dossier, notamment lorsque l’actif n’est pas situé dans l’Union européenne ou lorsqu’aucune sûreté réelle locale n’est facilement mobilisable. La comparaison entre financement en France, financement local et détention indirecte via SCPI doit donc intégrer non seulement le taux nominal, mais aussi le coût du change, l’apport, les garanties et le degré de complexité juridique.

Quels sont les risques à prendre en compte avant de choisir un pays ?

Le risque d’un investissement immobilier international ne résulte jamais d’un seul facteur, car il combine volatilité macroéconomique, gouvernance locale, règles d’expulsion, aléas de change, vacance, fiscalité et qualité du gestionnaire. Les indicateurs de Transparency International, de l’OCDE, du FMI et de la Banque mondiale fournissent une base utile, mais ils ne remplacent ni l’audit juridique local ni l’étude micro-locative du quartier ciblé.

Quels sont les risques d’investir dans un marché émergent ?

Un marché émergent peut offrir une prime de rendement attractive, mais cette prime rémunère souvent une sécurité institutionnelle moindre, des procédures administratives plus lourdes ou des restrictions sur la propriété étrangère. L’Indonésie, la Colombie, la Thaïlande, la Turquie ou certains pays d’Europe de l’Est peuvent ainsi afficher de bons fondamentaux locatifs dans des zones ciblées, tout en exposant davantage à l’instabilité réglementaire, à la volatilité monétaire ou à la difficulté d’exécuter un contrat en cas de litige.

La gestion des impayés et des expulsions constitue un point technique souvent sous-estimé. Un marché favorable aux bailleurs en théorie peut devenir complexe si les délais judiciaires, les pratiques locales ou les contraintes administratives dégradent la récupération effective des loyers. L’investisseur doit donc vérifier les droits du propriétaire, les délais de procédure et la qualité des titres avant l’acquisition.

Impact des taux de change sur la rentabilité à l’étranger

Le change modifie la rentabilité en euros même si le bien performe correctement dans sa monnaie d’origine. Une baisse de la devise locale réduit le revenu rapatrié et peut effacer une partie de la plus-value nominale à la revente. Les actifs hors zone euro offrent une diversification monétaire utile, mais cette diversification ne devient positive qu’à condition d’être calibrée dans l’allocation globale et non recherchée de manière opportuniste sur un seul marché.

Selexium évoque une exposition cible de 25 à 40 % d’actifs non-euro pour réduire le risque-pays, ce qui implique une approche portefeuille plutôt qu’une décision isolée. Cette logique justifie, pour certains profils, une entrée progressive via SCPI internationales avant un achat direct dans une devise étrangère plus volatile.

Quels frais et taxes prévoir lors d’un achat immobilier à l’étranger ?

Les frais d’acquisition varient fortement d’un pays à l’autre et comprennent généralement les droits de mutation, les honoraires de notaire ou d’avocat, les frais d’enregistrement, les commissions d’agence, les coûts bancaires et, selon les marchés, des charges de résidence ou de copropriété élevées. En Espagne, l’ITP varie de 4 à 13 % selon les communautés autonomes, ce qui modifie immédiatement le rendement projeté sur l’ancien.

Au-delà de l’acquisition, l’investisseur doit intégrer la fiscalité sur les loyers, la plus-value, les taxes foncières locales, les retenues à la source, les assurances, les frais de syndic, la gestion locative et les coûts liés à la vacance ou à la remise en état. Dubaï réduit la pression fiscale directe, mais la qualité de l’immeuble, les service charges et les frais de gestion peuvent peser davantage dans le compte d’exploitation que dans certains marchés européens.

Le coût réel doit donc être modélisé en rendement net net, après fiscalité et après charges, avec un scénario conservateur sur la vacance, la maintenance et la sortie. Cette méthode évite de surestimer des pays dont la fiscalité paraît faible mais dont les coûts périphériques absorbent une part significative du cash-flow.

Comment trouver une agence fiable et un gestionnaire local pour mon bien ?

Le choix de l’intermédiaire local conditionne la sécurité opérationnelle du projet, car l’agence et le gestionnaire concentrent l’accès au stock, à la due diligence documentaire, à la mise en location, au recouvrement et au suivi technique. La fiabilité s’évalue à partir de plusieurs éléments vérifiables, parmi lesquels figurent l’immatriculation locale, la transparence des honoraires, l’existence d’un mandat écrit, les références récentes sur la zone concernée et la capacité à fournir un prévisionnel documenté.

Une agence sérieuse doit présenter la chaîne documentaire complète, incluant titre, charges, régime de propriété, règles de location, fiscalité applicable et coûts récurrents, sans se limiter au rendement commercial annoncé. Le gestionnaire local doit, pour sa part, préciser le taux d’occupation constaté, les frais de relocation, les délais de vacance, le traitement des impayés et la fréquence du reporting. L’absence de données chiffrées ou de mandat clair constitue généralement un signal défavorable.

Les marchés fortement internationalisés comme l’Espagne ou Dubaï offrent souvent un tissu d’intermédiaires plus structuré et plus lisible pour un investisseur français, alors que les marchés émergents imposent une vérification plus poussée, parfois avec avocat local, traduction assermentée et contrôle indépendant des documents. L’objectif consiste moins à trouver une agence généraliste qu’à retenir un opérateur spécialisé sur le segment exact visé, longue durée, saisonnier, résidence gérée ou actif patrimonial.

Les données convergent vers trois constats structurants : l’Espagne et Dubaï dominent aujourd’hui les comparaisons par leur liquidité et leur attractivité, la fiscalité et le change transforment profondément le rendement net, et le financement depuis la France reste un levier décisif lorsqu’il est calibré avant la recherche. La hiérarchisation pertinente ne passe donc pas par un pays idéal abstrait, mais par l’ajustement entre objectif patrimonial, budget, niveau de risque accepté et qualité de l’exécution locale.